Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist steuerfrei, ausgenommen
die Vermietung zu Wohnzwecken (Steuersatz 10 %),
die Vermietung von Maschinen zu Betriebsanlagen (Steuersatz 20 %),
die Vermietung von Campingplätzen und Beherbergungsumsätze (Steuersatz 10 %),
die Vermietung von Fahrzeugabstellplätzen (Steuersatz 20%) und
die kurzfristige Vermietung (jeweils nicht mehr als 14 Tage / Steuersatz 20 %).

Der Vermieter kann jedoch seit 01.09.2012 zur Steuerpflicht (Steuersatz 20 %) optieren, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selb-ständigen Teil des Grundstückes nahezu ausschließlich (zu 95 %) für Umsätze verwendet, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Der Vermieter hat diesen Umstand nachzuweisen.
Mit der Option zur Steuerpflicht kann der Vermieter die mit der Errichtung und dem Erwerb des Gebäudes im Zusammenhang stehenden Vorsteuern in Anspruch nehmen.

Die Finanzbehörde schränkt dieses Wahlrecht in folgenden Fällen ein:

1.      Selbsterrichtete Gebäude (permanenter Altfall)
Sofern das Gebäude vor 01.09.2012 errichtet, oder auf einen Alt-Grundstück ein Gebäude neu errichtet oder generalsaniert wurde, ist ein Mieterwechsel unschädlich.
Ein Wechsel in der Person des Vermieters führt jedoch zum Optionsverlust und daher auch zum Verlust der noch offenen Vorsteuerbeträge. Die restlichen 10-tel der offenen Vorsteuerbeträge müssen daher zurückgezahlt werden.

2.      Gekaufte Gebäude (temporärer Altfall)
Sofern mit der Vermietung vor dem 01.09.2012 begonnen wurde, führt eine Änderung in der Person des Vermieters und/oder Mieters (zB durch Schenkung / Erbfall / Veräußerung / Anwachsung) zur Beendigung des sog. Altfalls. Dagegen wird kein neues Mietverhältnis in folgdenden Fällen unterstellt: bei Umgründungen, wenn das Gebäude nicht bewegt wird / bei Änderung auf Vermieterseite innerhalb einer Organschaft / Einräumung eines Vorbehaltsfruchtgenusses / Vertragsverlängerung ohne Unterbrechung. Damit verbunden ist auch der Wegfall einer allfälligen späteren Vorsteueroption.

TIPP: in Mietverträgen ist daher zu vereinbaren, dass der Mieter jährlich bekannt zu geben hat, in welchen prozentualen Ausmaß er umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt
UND auch ist das Recht des Vermieters zu vereinbaren, dass bei Unterschreiten dieser Umsatzgrenze die damit im Zusammenhang stehende Vorsteuerbeträge zusätzlich zur vereinbarten Miete in Rechnung gestellt werden dürfen.
Villach, im September 2019